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Comment gérer une maison de famille pour pouvoir la conserver ?

Dimanche 6 Juin 2021

Pour garder une maison de famille ou un bien immobilier à Nantes ou dans la région, la première condition est que tous les héritiers partagent ce projet ou que ceux qui le souhaitent rachètent la part des autres.

L’entretien de la maison familiale par les parents de leur vivant

Tant que le bien reste la propriété des parents, ceux-ci paient l’ensemble des charges et organisent les périodes d’occupation. En cas de décès de l’un d’eux, généralement le conjoint survivant garde l’usufruit du bien et continue de payer les frais. Les enfants héritent de la nue-propriété et sont alors tenus de prendre en charge tout ou partie des grosses réparations.

Dans le cas où le parent survivant ne pourrait plus assumer seul l’entretien de la maison, les enfants doivent le faire.

Ceux qui s’exécutent doivent conserver soigneusement la trace de leurs paiements : photocopies des chèques ou faire des virements bancaires vers le compte du parent ou vers un compte indivis, s’il existe.

Les fonds ainsi versés le sont dans le cadre d’un prêt accordé au parent survivant par l’un des héritiers. Il est préférable de matérialiser cette avance de fonds par une reconnaissance de dette précisant le nom du ou des créanciers, le motif du prêt (aide pour l’entretien de la maison familiale) et le montant prêté.

Pour lui donner une date certaine, il est nécessaire de faire enregistrer cette reconnaissance de dette à la Recette des impôts.

Cette formalité est obligatoire afin que le fisc puisse déduire le montant de cette créance de l’actif successoral du parent usufruitier à son décès et ce, afin de réduire les droits de succession.

La gestion de la maison après le décès des deux parents

Dans le cas où l’entente est bonne au sein de la famille, les héritiers peuvent décider de conserver la maison et de se répartir les tâches comme le paiement des factures et des impôts, les plannings d’occupation, les travaux et la collecte des fonds auprès des autres.

Pour cela, il faut que l’ensemble des ayants-droits s’entendent sur les règles de répartition des frais d’entretien qui sont en général repartis selon les droits de chacun, voire en tenant compte des périodes d’occupation.

Il est indispensable de se mettre d’accord sur le fonctionnement de l’indivision et ainsi de définir, par exemple, des périodes de mise en location du bien ou encore les conditions de remboursement des travaux financés par l’un d'eux au profit des autres.

Pour information, dans le dernier cas, le mode de remboursement peut prendre deux formes :

  • À hauteur des factures réglées ;
  • À hauteur de tout ou partie de la plus-value apportée le cas échéant (art.815-13 du Code civil).

Que se passe-t-il si l’un des indivisaires désire vendre la maison ?

Lorsque les liens familiaux sont moins forts, la gestion du bien peut se compliquer. Ainsi, chaque indivisaire a la possibilité de sortir de l’indivision à tout moment en vendant sa part aux autres héritiers ou en exigeant la vente du bien.

Pour minimiser ce risque, les ayants-droits peuvent signer une convention d’indivision conclue pour cinq ans maximum et renouvelable par tacite reconduction.

Celle-ci permet de définir les droits de chacun des héritiers et d’écarter le risque de partage et de vente.

Des clauses spécifiques peuvent y être incluses concernant la répartition des charges, l’entretien général, la possibilité de louer le bien, les démarches nécessitant un accord préalable ou encore la cession des parts indivises et la vente du bien.

Une personne de confiance peut même être désignée dans la convention pour régler un désaccord éventuel.